東灘区は災害リスクが低いのですか？

確認した 3 地点 (岡本 1 丁目・住吉宮町 1 丁目・深江浜町) では、洪水浸水想定区域にも土砂災害警戒区域にも該当しませんでした。ただしこれは 3 つの座標での判定結果であって、区全体の評価ではありません。実際、2026 年第 1 四半期に取引があった区内 27 町のうち 17 町は、町の代表点が洪水浸水想定区域に入っていました。区域指定は斜面や河川ごとに細かく決まるため、隣の区画で結果が変わりえます。一方で液状化傾向図の判定は、岡本「やや液状化しにくい」、住吉宮町「液状化しやすい」、深江浜町「非常に液状化しやすい」と分かれました。検討している物件の番地で確認してください。

液状化傾向図の「範囲内」とはどういう意味ですか？

液状化のしやすさを示す図が対象としている範囲に、その地点が含まれているという意味です。「液状化する」という意味ではありません。傾向図は広い範囲を覆っており、範囲内でも「しにくい」と判定される地点があります。購入判断では、範囲内であることを結論にするのではなく、地盤調査報告書の有無と造成の履歴を確認する理由として使ってください。

東灘区と西宮市はどちらが良いですか？

公開データだけで優劣は決まりません。取得した数字では、単価の中央値は東灘区 46 万 2,500 円/㎡、西宮市 41 万 4,286 円/㎡で東灘区が高く、2050 年の推計人口は東灘区 -11.7%、西宮市 -9.1% で西宮市の方が緩やかです。通勤先が三宮か大阪かでも評価は変わります。数字は候補を絞る材料であって、答えではありません。

この記事の数字はいつ時点のものですか？

取引単価は 2026 年第 1 四半期の成約データ、人口は 2020 年国勢調査、2050 年推計人口は国土数値情報の将来推計人口です。データの取得は 2026 年 9 月 4 日に行いました。

神戸市東灘区で家を買う前に — 「該当なし」が並んだ結果をどう読むか

神戸市東灘区で 3 つの住所を SafeLand で確認したところ、洪水浸水想定区域にも土砂災害警戒区域にも、どれも該当しませんでした。

こういう「きれいな結果」が出たときこそ、読み方を間違えやすくなります。この記事では実際に取得した数字を示したうえで、該当なしが並んだ結果を購入判断でどう扱うべきかを整理します。

この記事で分かること

東灘区の取引単価と 2050 年推計人口の、阪神間 5 市区での位置
区内 3 地点 (岡本・住吉宮町・深江浜町) の実際のハザード判定結果
液状化傾向図の「範囲内」が何を意味して、何を意味しないか
該当なしが並んだときに、それでも確認すべきこと

阪神間 5 市区での位置

2026 年第 1 四半期に成約した取引を市区ごとに取得し、面積あたり単価の中央値を出しました。表は将来人口の減少が小さい順に並べています。

市区	単価中央値	取引件数	2020 年人口	2050 年変化率
西宮市	¥414,286	131	485,587	-9.1%
神戸市東灘区	¥462,500	64	213,562	-11.7%
芦屋市	¥560,000	31	93,922	-12.2%
宝塚市	¥220,000	64	226,432	-13.0%
尼崎市	¥330,000	105	459,593	-14.3%

東灘区は ¥462,500/㎡で、芦屋市の ¥560,000/㎡に次ぐ第 2 位です。西宮市の ¥414,286/㎡より高い水準にあります。

この単価は「地価」ではありません。

取引総額を面積で割った値で、土地・戸建て・マンションが混在しています。対象は 2026 年第 1 四半期の 1 四半期分のみです。地価公示や路線価とは別の数字として扱ってください。

2050 年の推計人口

東灘区の人口は 213,562 人 (2020 年) から 188,542 人 (2050 年) へ、-11.7% の見通しです。 5 市区の中では西宮市 (-9.1%) に次いで 2 番目に緩やかですが、減少すること自体は 5 市区すべてに共通します。

35 年ローンなら完済は 2060 年前後です。購入判断は、今の便利さではなく数十年後の街に対して行っていることになります。

3 地点の結果

六甲山地側・区の中央部・海側の埋立地という、性格の違う 3 地点で SafeLand の無料チェックを実際に走らせました（2026 年 9 月 11 日に確認）。

地点	洪水浸水想定	土砂災害警戒	液状化のしやすさ	確認事項
岡本 1 丁目六甲山地側、阪急岡本駅の周辺	該当なし	該当なし	やや液状化しにくい	1 / 16
住吉宮町 1 丁目JR 住吉駅の周辺、区の中央部	該当なし	該当なし	液状化しやすい	2 / 15
深江浜町海側の埋立地	該当なし	該当なし	非常に液状化しやすい	2 / 16

3 地点とも、洪水浸水想定区域にも土砂災害警戒区域にも該当しませんでした。山側の岡本も、埋立地の深江浜町も同じ結果です。ところが液状化では 3 地点がはっきり分かれました。液状化傾向図の判定は、岡本が「やや液状化しにくい」、住吉宮町が「液状化しやすい」、深江浜町が「非常に液状化しやすい」です。

「範囲内」をどう読むか

ここが誤読されやすいところです。液状化傾向図の範囲内であることは、「液状化する」という意味ではありません。

傾向図は広い範囲を覆っており、その中には「非常に液状化しやすい」から「液状化しにくい」までの幅があります。今回の 3 地点も、範囲内という点では同じでも、判定は「やや液状化しにくい」から「非常に液状化しやすい」まで分かれました。範囲に入っているというだけで危険と判断するのも、逆に一括りに安心するのも、データの読み方として正しくありません。見るべきは判定の段階です。

購入判断では、これを結論ではなく理由として使ってください。つまり「範囲内だから買わない」ではなく、「範囲内だから、地盤調査報告書の有無と造成の履歴を確認する」という使い方です。地点ごとの実際の地盤は、傾向図ではなくその土地の調査結果でしか分かりません。

該当なしが並んだときの落とし穴

今回のように該当なしが並ぶと、「この区は安全」と結論したくなります。しかしそれは 2 つの点で行き過ぎです。

3 地点は区の評価ではありません。区域指定は斜面や河川ごとに細かく決まります。岡本 1 丁目が該当しなかったことは、岡本全体が該当しないことを意味しません。隣の区画で結果が変わりえます。
取得できなかった項目があります。今回の 3 地点のうち、住吉宮町では「最寄りの図書館」のデータが取得できませんでした。取得できなかったことと、問題がないことは別です。分からないものは分からないものとして扱ってください。

実際、区全体で見ると結果は逆になります。2026 年第 1 四半期に取引があった東灘区の 27 町を 1 町ずつ照合したところ、17 町 (63%) の代表点が洪水浸水想定区域に入っていました(神戸市 9 区の比較)。岡本も、町の代表点では該当しています。今回の 3 地点がたまたま該当しなかっただけで、「東灘区は洪水の心配が少ない」とは読めません。

公開データが答えるのは「指定区域に入っているか」であって、「その建物が安全か」ではありません。前者は無料で分かりますが、後者は現地と書類でしか分かりません。

購入前に確認すること

地盤調査報告書はあるか。造成の履歴はどうか。特に海側の住吉宮町・深江浜町は「液状化しやすい」「非常に液状化しやすい」と判定されています。判定そのものは結論になりませんが、確認する理由にはなります。
検討している番地で、区域指定を確認したか。記事中の 3 地点の結果は、その物件の結果ではありません。
ハザード情報は重要事項説明のどこに記載されるか。事前に聞いておけば、契約直前に初めて知る事態を避けられます。
同種・同規模の成約事例を出してもらう。この記事の単価は種別の混在値です。検討中の物件と同じ種別でなければ比較になりません。

なお、建物の状態・日当たり・騒音・近隣関係は、今回のデータでは一切分かりません。現地と不動産会社で確認してください。

出典と数字の定義

取引単価: 国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報） 2026 年第 1 四半期。取引総額 ÷ 面積の中央値。種別は混在。
人口: 総務省統計局国勢調査 2020 年（e-Stat 経由）
2050 年推計人口: 国土数値情報将来推計人口（e-Stat 経由）
洪水・土砂災害・液状化: 国土交通省不動産情報ライブラリの点データ。記事中の 3 地点の座標で判定。
データ取得日: 2026 年 9 月 4 日