総合
C
59 / 100
判断材料の信頼度
76%
根拠 33 件、未確認 19 件をもとに算出
この地域を他候補と比べるときの目安です。詳しくは下の項目別スコアで見ます。
地図を読み込んでいます...
分析視点
居住視点
毎日の移動、医療、買い物、夜や雨の日の負荷まで含めて、暮らしが本当に回るかを読む視点です。
居住視点では、日常は回せますが天候・時間帯で差が出やすいです。
タップして視点を切替
この視点の問い
雨の日と夜でも日常導線は成立するか
この視点の問い
子育て期と高齢期の両方で無理がないか
この視点の問い
病気のときに徒歩圏だけで生活が詰まらないか
この視点の赤信号
- 交通: 交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
- 災害: 周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい
- 投資・国際性: 英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
この視点の次アクション
- 周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい
- 地盤条件が将来負担にならないか、報告書で見る
- 夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
この視点で重視しないもの: 資産性や将来売却の都合だけで暮らし判断を上書きしません。
プロ分析レポート
品川駅周辺
浸水想定区域に該当 — 埋立 の前提で 品川駅 へ向かうため、災害時の導線が印象を左右しやすい地域。
小児科：徒歩圏内
埋立 の前提で 品川駅 へ向かうため、災害時の導線が印象を左右しやすい地域。 最寄駅だけを見て、代替駅や路線の逃げ道を見落としやすい。 駅の見え方の一方、どの駅へ逃がせるかで移動負荷が変わる。 この地域は、良し悪しを急いで決めるより、何を引き換えに便利さが成り立っているかを読む方が合っています。 特に浸水想定区域に該当、周辺より低地傾向 (海抜2.8m, 周辺差+0.1m) が判断の前提として効いてきます。
Why it matters:雨の日や歳を重ねた将来、近所のバス停が徒歩の代わりに本当に使えるかで、暮らしやすさは大きく変わる。
分析コンテキスト
判断材料
- 強み買い物拠点として旬八青果店天王洲店が使え、日常の補給動線は安定しやすいです。
- 強み【小児科：徒歩圏内】の確保が見えており、生活継続性の下支えがあります。
- 留意公示地価は 2,000,000 円/㎡。保有期間中の固定資産税と、売却時の下限の目安になります。
- 留意空き家率 14.3% が高めなら、日用品や生活機能の残り方に差が出やすい。
具体施設（抜粋）
- 最寄り駅: 品川駅（徒歩約6分）
- 買い物: 旬八青果店天王洲店
- 買い物: 成城石井 ニュウマン高輪店
- 公園: 港南緑水公園
最寄りバス停（全件）
- 品川駅東口（バス）（約257m）
- 東海道新幹線のりば（南口）（約336m）
- 東海道新幹線のりば（北口）（約340m）
- PLUSTA Bento品川幹線南乗換改札内（約341m）
- PLUSTA Bento品川幹線北改札内（約358m）
- 〒108-0075 東京都港区港南２丁目１ 新幹線のりば（北のりかえ口）（約366m）
- 高輪ゲートウェイ駅（バス）（約949m）
- 天王洲公園前（バス）（約1072m）
- 埠頭通り（バス）（約1176m）
- 海岸通り裏（バス）（約1590m）
- 清正公前（バス）（約1783m）
駅候補（上位3）
- 品川駅（約439m）
- 北品川駅（約721m）
- 日本、〒108-0075 東京都港区港南２丁目 は 旧水部 の上に 盛土地･埋立地 が重なった土地履歴です。元の水の流れ方と後年の造成が同時に残るため、現在の街区でも排水条件と地盤反応に差が出ます。地盤が軟弱で、埋立（盛土）した地域では液状化の発生傾向が非常に強い。また、干拓により人工的に陸化した地域では液状化の発生傾向が強い。沿岸部では高潮に注意。 / 高さが十分でない場合には浸水のリスクがある。山地や台地では降雨･地震により地盤崩壊のリスクがある。低地では液状化の発生傾向が非常に強く、海や湖沼･河川を埋め立てた場所では特に注意。 を手掛かりに、基礎仕様と地盤改良履歴を先に確認したい論点です。
- 品川駅駅まで徒歩6分の近さは、将来にわたる流動性を支える強力な裏付けです。
購入前に確認しておきたいこと
取得できた公開データから、確認すべきことと次に取る行動に変換しています。各項目に根拠データを付けています。
- 1液状化優先
液状化の傾向が示されている範囲に含まれています。
地震時に地盤が液状化する可能性が地形分類から示されています。実際の影響は地盤改良や基礎工法によって変わります。
確認すること
- 地盤調査報告書の有無を確認する
- 基礎工法と地盤改良の実施内容を確認する
- 造成の時期と造成前の土地利用を確認する
根拠を見る
- 液状化傾向
- 非常に液状化しやすい (埋立地)XKT025.liquefaction_tendency_level
- 2土地の履歴優先
盛土・埋立の可能性が示されています。
人工的に土を盛った土地では、地盤の沈下や地震時の挙動が周辺と異なることがあります。造成の時期と工法で状況が変わります。
確認すること
- 自治体の大規模盛土造成地マップに該当するか確認する
- 造成年と地盤改良の記録を確認する
- 建物のひび割れや建具の建て付けを現地で確認する
根拠を見る
- 地形分類
- 旧水部 / 盛土地･埋立地GSI.landform
- 3価格優先
周辺では 1㎡あたり 2,000,000 円/㎡ 前後の取引が確認されています。
エリア全体の取引の中央値です。築年数・建物状態・接道条件によって価格は変わるため、そのまま個別物件の適正価格にはなりません。
確認すること
- 販売価格の根拠となる類似成約事例を不動産会社に確認する
- 土地と建物の内訳を確認する
- 価格改定の履歴と売り出し期間を確認する
根拠を見る
- 周辺取引価格（中央値）
- 2,000,000 円/㎡データ基準: 2025年第4四半期XIT001.UnitPrice
- 参照した取引件数
- 76XIT001.rows
- 4土地の履歴要確認
水域に関係する地形分類が示されています。
かつて水があった土地や水辺に近い土地では、地盤が軟らかいことがあります。該当の有無は資料で確認する必要があります。
確認すること
- 土地の成り立ち（旧河道・旧水部・埋立の該当有無）を確認する
- 地盤調査報告書の内容を確認する
根拠を見る
- 地形分類
- 旧水部 / 盛土地･埋立地GSI.landform
- 5地震要確認
今後 30 年間に震度6弱以上の揺れが起きる確率は 40.4% と推計されています。
地域全体の推計値です。実際の被害は建物の耐震性能と地盤によって大きく変わります。
確認すること
- 建築年から新耐震基準に適合しているか確認する
- 耐震診断や耐震改修の実施記録を確認する
- マンションの場合は管理組合の耐震評価を確認する
根拠を見る
- 震度6弱以上の30年確率
- 40.4%J-SHIS
- 6都市計画要確認
用途地域は「商業地域」です。
用途地域は周辺に建てられる建物の種類と規模を決めます。将来の建て替えや日照・眺望の変化に関わります。
確認すること
- 周辺の用途地域と高さ制限を確認する
- 隣接地の建て替え計画の有無を確認する
根拠を見る
- 用途地域
- 商業地域XIT001.CityPlanning
- 7空き家要確認
自治体の空き家率は 14.3% で、全国平均（13.8%）と同程度以上です。
自治体全体の統計で、この物件の周辺そのものを表すものではありません。売却時の競合の多さを見る手がかりになります。
確認すること
- 同じ建物・同じ通りの空室状況を現地で確認する
- 周辺の売り出し中物件の件数と期間を確認する
根拠を見る
- 空き家率
- 14.3%データ基準: 2023ESTAT.housingVacancy
- 8地形補足
低地系の微地形区分（埋立）に分類されています。
土地の成り立ちを示す分類です。地盤の締まり具合や水はけの傾向を読む手がかりになります。
確認すること
- 地盤調査の結果を確認する
- 周辺の排水・雨水処理の状況を確認する
根拠を見る
- 微地形区分
- 埋立GSI.landform
不動産会社に確認する質問
そのまま質問として使えます。取得データに根拠がある項目だけを載せています。
- 液状化優先
「地盤調査報告書はありますか？基礎工法と地盤改良の内容も教えてください。」
この質問をする理由: 液状化傾向が示されている範囲に含まれています
- 液状化優先
「盛土や造成に関する資料はありますか？」
この質問をする理由: 液状化傾向が示されている範囲に含まれています
- 土地の履歴優先
「この土地は盛土造成地に該当しますか？造成年と地盤改良の記録も教えてください。」
この質問をする理由: 地形分類から盛土・埋立の可能性が示されています
- 価格優先
「この販売価格の根拠となる周辺の成約事例はありますか？」
この質問をする理由: 周辺の取引価格の中央値は 2,000,000 円/㎡ です
- 土地の履歴要確認
「この土地の成り立ちについて、旧河道・旧水部・埋立などに該当するか教えてください。」
この質問をする理由: 水域に関係する地形分類が示されています
- 地震要確認
「この建物の耐震基準と、耐震診断・改修の記録を教えてください。」
この質問をする理由: 震度6弱以上の 30 年確率が 40.4% です
- 都市計画要確認
「今後予定されている都市計画や道路計画はありますか？用途地域の変更予定も教えてください。」
この質問をする理由: 用途地域は「商業地域」です
- 空き家要確認
「この物件と同じ建物・同じ通りで、現在の空室数と直近の売り出し件数を教えてください。」
この質問をする理由: 自治体の空き家率が 14.3% です
総合と項目別スコア
今回取得できた材料から、総合と7項目の見え方を並べています。
基準 50 点から、各カテゴリの寄与 (スコア × 重み) を積み上げて総合に到達します。
緑 = 基準を押し上げた寄与、赤 = 押し下げた寄与。重みが大きいほどバーが伸びます。
材料が揃っています
災害リスク
重み 25%
D
31 / 100
周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい
生活利便
重み 20%
A
74 / 100
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 東京海洋大学 / 医療機関: さくら内視鏡クリニック品川 / 図書館: 東京海洋大学附属図書館品川本館
交通
重み 15%
C
56 / 100
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
居住実感
重み 15%
A強み
81 / 100
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
将来性
重み 10%
A強み
86 / 100
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
資産性
重み 10%
A強み
80 / 100
市区町村平均と比べて価格水準が 25.0% 低く、割安感を持たせやすい
投資・国際性
重み 5%
D
40 / 100
英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
信頼度の内訳を見る
災害リスク
93%根拠 6 件 / 未確認 4 件
生活利便
87%根拠 3 件 / 未確認 2 件
交通
90%根拠 4 件 / 未確認 2 件
居住実感
80%根拠 6 件 / 未確認 4 件
将来性
100%根拠 6 件 / 未確認 2 件
資産性
87%根拠 6 件 / 未確認 3 件
投資・国際性
53%根拠 2 件 / 未確認 2 件
各スコアの根拠を見る
災害リスク
この論点が残る理由
周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい
災害面は注意信号またはデータ不足があり、慎重に見るべき状態です。
どう読むか
災害条件が判断を止める。
日々の暮らしで効くこと
大雨時の導線確認推奨。
住み続けるほど効くこと
保険・維持判断に影響。
環境が変わるときの見え方
将来の居住継続性に影響。
比較で先に置きたいこと
自治体公開版の最新改定日を確認する優先。
参考の強さ
25% を占める論点。表示上の評価は D、参考値は 31/100。
便利さの裏で残るもの
- 周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい。
- 旧河道・湿地・埋立系の地形条件が地盤確認を促します。
- 現代の地図では平坦に見えますが、土地の履歴を遡ると 旧水部 に 盛土地･埋立地 が重なっています。これは、現在の洪水・液状化・地盤沈下リスクが偶然ではなく、元地形と改変履歴の重なりから説明できることを意味します。
この分析の根拠を見る
洪水浸水想定
確認できた浸水想定: 洪水浸水想定区域との重なりは確認されず
土砂災害警戒
確認できた土砂災害警戒区域: 土砂災害警戒区域との重なりは確認されず
液状化リスク
液状化しやすさの推定結果: 非常に液状化しやすい (埋立地)
地形理解
埋立地 / 周辺より低地傾向 / 傾斜 0.5°
地震ハザード
30年震度6弱以上 40.4% / 6強以上 6.4%
土地の履歴
旧水部 × 盛土地･埋立地 / かつては水域・水路側 / 盛土・埋立・干拓の改変
生活利便
この論点が残る理由
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 東京海洋大学 / 医療機関: さくら内視鏡クリニック品川 / 図書館: 東京海洋大学附属図書館品川本館
生活利便の材料はありますが、日常動線の体感確認は残ります。
どう読むか
日常利便は強い。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
再配置で導線印象は変わり得る。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
20% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 74/100。
便利さの裏で残るもの
- -
この分析の根拠を見る
公共施設
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 東京海洋大学 / 医療機関: さくら内視鏡クリニック品川 / 図書館: 東京海洋大学附属図書館品川本館
日常利便施設
スーパー等の周辺施設情報: スーパー: 旬八青果店天王洲店 / スーパー: 成城石井 ニュウマン高輪店 / 薬局: トリモ薬局 / 薬局: ハーティ薬局 北品川店 / コンビニ: ローソン 品川駅中央口店 / コンビニ: NewDays 品川中央 / 公園: 港南緑水公園 / 公園: 高輪森の公園 / バス停: 品川駅東口（バス） / バス停: 〒108-0075 東京都港区港南２丁目１ 新幹線のりば（北のりかえ口） / バス停: PLUSTA Bento品川幹線南乗換改札内 / バス停: 東海道新幹線のりば（南口） / バス停: 東海道新幹線のりば（北口） / バス停: PLUSTA Bento品川幹線北改札内 / バス停: 高輪ゲートウェイ駅（バス） / バス停: 天王洲公園前（バス） / バス停: 埠頭通り（バス） / バス停: 海岸通り裏（バス） / バス停: 清正公前（バス）
用途地域
街区の使われ方の基礎情報: 商業地域
交通
この論点が残る理由
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
交通面の参考情報はありますが、混雑や実移動時間は別確認が必要です。
どう読むか
移動負荷は現地確認。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
再配置で導線印象は変わり得る。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
15% を占める論点。表示上の評価は C、参考値は 56/100。
便利さの裏で残るもの
- 交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません。
この分析の根拠を見る
最寄り駅
確認できた最寄り駅: 品川駅
交通需要
交通需要は追加確認が必要です。
駅の選択肢
利用候補駅が 2 駅あり、導線の逃がし先を持てます。
駅までの地形条件
駅導線の地形条件として、周辺平均との差 +0.1m を確認。
居住実感
この論点が残る理由
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
生活導線と街の性格を複数ソースで確認でき、居住実感を整理しやすい状態です。
どう読むか
住み心地の材料あり。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
周辺変化で評価は動く。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
15% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 81/100。
便利さの裏で残るもの
- 日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります。
- 低層階では浸水や地盤影響を確認したい。
この分析の根拠を見る
救急セーフティネット
救急・基幹病院への到達材料が 173m 圏にあり、重大時の受診先を車・タクシー圏で描きやすいです。
用途地域
街区の性格を補助的に確認: 商業地域
生活基盤
公共施設の分布: 学校: 東京海洋大学 / 医療機関: さくら内視鏡クリニック品川 / 図書館: 東京海洋大学附属図書館品川本館
日常動線
日常施設の近接性: スーパー: 旬八青果店天王洲店 / スーパー: 成城石井 ニュウマン高輪店 / 薬局: トリモ薬局 / 薬局: ハーティ薬局 北品川店 / コンビニ: ローソン 品川駅中央口店 / コンビニ: NewDays 品川中央 / 公園: 港南緑水公園 / 公園: 高輪森の公園 / バス停: 品川駅東口（バス） / バス停: 〒108-0075 東京都港区港南２丁目１ 新幹線のりば（北のりかえ口） / バス停: PLUSTA Bento品川幹線南乗換改札内 / バス停: 東海道新幹線のりば（南口） / バス停: 東海道新幹線のりば（北口） / バス停: PLUSTA Bento品川幹線北改札内 / バス停: 高輪ゲートウェイ駅（バス） / バス停: 天王洲公園前（バス） / バス停: 埠頭通り（バス） / バス停: 海岸通り裏（バス） / バス停: 清正公前（バス）
教育施設
塾・語学・学校系サービスの近接性: 学習塾: 家庭教師の銀河（東京） / 学習塾: 品川スタディールーム(品川個別教室) / 学習塾: 学習塾ThinkSシンクス 東品川教室 / 学習塾: 品川高輪 中高一貫校生専門塾 リープエンジン / 学校: 明治学院大学 白金キャンパス / 学校: Laurus International School of Science (Shinagawa 品川校) / 語学スクール: ベルリッツ品川ランゲージセンター / 語学スクール: 駅前留学NOVA 天王洲アイル校 / 語学スクール: Gabaマンツーマン英会話 品川ラーニングスタジオ / 語学スクール: アイビー英会話
生活効率施設
家事動線を補助する生活密度施設: ジム: Rockyボルダリングジム 品川店 / ジム: 区立港南いきいきプラザ ゆとり―む / クリーニング: クリーニングニューパリー 品川店 / クリーニング: クリーニング・カラキヤ / ベーカリー: AUX BACCHANALES 高輪 / ベーカリー: PAUL 品川店 / カフェ: AUX BACCHANALES 高輪 / カフェ: バルマルシェ コダマ エキュート品川店
将来性
この論点が残る理由
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
人口・世帯・将来推計があり、長期変化を比較的追いやすい状態です。
どう読むか
長期前提は置きやすい。
日々の暮らしで効くこと
長期前提は置きやすい。
住み続けるほど効くこと
需要変化は継続確認。
環境が変わるときの見え方
高齢化と行政更新は継続確認。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
10% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 86/100。
便利さの裏で残るもの
- 空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい。
この分析の根拠を見る
現在人口
現在人口の統計値: 260,486人
世帯数
現在世帯数の統計値: 146,160世帯
将来人口
将来人口推計: 312,556人
将来人口変化
人口増減率の推計: +20.0%
統計時点
住宅需給の統計時点は 2023年 年です。
将来医療の支え
高齢期や継続通院を支える医療サービス種別を 3 種確認。
資産性
この論点が残る理由
市区町村平均と比べて価格水準が 25.0% 低く、割安感を持たせやすい
価格時点や評価の裏付けがあり、資産性の比較材料は比較的そろっています。
どう読むか
価格の置き場は見える。
日々の暮らしで効くこと
長期前提は置きやすい。
住み続けるほど効くこと
需要変化は継続確認。
環境が変わるときの見え方
地価変化は定点確認。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
10% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 80/100。
便利さの裏で残るもの
- -
この分析の根拠を見る
市区町村比較
市区町村平均と比べて価格水準が 25.0% 低く、割安感を持たせやすい。
土地価格
確認できた地価水準: 1㎡あたり 2,000,000円
取引件数
価格裏付けに使える件数情報: 76件
価格時点
価格データの対象時期: 2025年第4四半期
賃料帯
周辺賃料の目安として 単身 約101,652円 / DINKS 約150,682円 を確認。
住居コスト
単身向けで約101,652円帯の住居コスト統計を確認
投資・国際性
この論点が残る理由
英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
投資収益性か国際生活基盤のどちらかが弱く、プロ視点では取得後の出口設計を慎重に置きたい状態です。
どう読むか
投資前提は慎重。
日々の暮らしで効くこと
出口戦略と海外入居者対応の両方を個別確認したい。
住み続けるほど効くこと
金利・修繕・売却条件のぶれに弱い。
環境が変わるときの見え方
賃料と出口前提は固定しすぎない。
比較で先に置きたいこと
募集賃料ではなく実成約賃料と空室期間を確認する優先。
参考の強さ
5% を占める論点。表示上の評価は D、参考値は 40/100。
便利さの裏で残るもの
- 英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります。
- 推定表面利回りは約 2.0% で、取得価格に対して収益余白は厚くありません。
この分析の根拠を見る
グローバル施設
外国人居住・投資で効く周辺施設: 国際教育: カナディアンインターナショナルスクール / 国際教育: Laurus International School of Science (Shinagawa 品川校) / 大使館: ミャンマー連邦共和国駐日大使館 / 大使館: 駐日スリランカ大使館 / 英語対応医療: 東京インターナショナルクリニック / 英語対応医療: 高輪内科クリニック / 英語対応医療: 品川イーストクリニック トラベルクリニック
推定表面利回り
推定表面利回りは約 2.0% です。市区町村平均価格ベースの約 1.5% と比べると +0.5pt の差があり、取得価格の重さが投資収益性にどう効くかを比較できます。
地域の人格
言い切り
浸水想定区域に該当し、災害時の導線確認が他のどの条件より先に来るエリア。
ただし
ただし発災確率と想定被害は別物。実際の被災履歴・避難経路の高低差・建物階層で「自分の家」のリスクは大きく変わる。
だから
言い換えると — ここを選ぶなら、災害想定を "他人事" にしない覚悟が要る。健康で上階に住むなら選択肢、高齢期・低層階・小さなお子さん前提なら別エリアも並べて比べたい。
あなたへの問い
次の大雨の夜、あなたはこの家から避難所まで自力でたどり着ける？
追加の判断レンズ
今の API だけで拾える範囲から、比較時に効きやすい軸を追加で整理しています。
生活導線スコア
77 / 100
駅まで約 439m、徒歩圏スーパー 0 件、近隣バス停 0 件を起点に、毎日の移動負荷をまとめて読んだ指標です。
- 駅距離: 約 439m
- 代替駅候補: 2件
- 月間の累積上り推計: 17m
駅、スーパー、病院の順で、無理なく回れるかを現地で確認する。
将来維持力
66 / 100
将来人口 +20.0%、社会増減、空き家率から、生活基盤が残りやすいかを簡易に読んだ指標です。
- 将来人口: +20.0%
- 空き家率: 14.3%
10年で残したい生活機能が、自治体計画と実地感覚の両方で維持されるか確認する。
価格の厚み
73 / 100
取引件数 76 件と価格差から、いま見えている価格感をどこまで信じてよいかを読む指標です。
- 取引件数: 76件
- 参照売買事例: 76件
価格更新時点と周辺成約の厚みを、買付前にもう一度確認する。
居住で見ておきたい補助レンズ
居住視点では、見た目の便利さより“悪条件の日でも生活が止まらないか”を別軸で確認したい。
生活導線 77/100、医療継続性 78/100、夜・悪天候 56/100、家族継続性 62/100 を並べて、住み始めた後の無理の出方を見ています。
生活導線スコア
77 / 100
駅まで約 439m、徒歩圏スーパー 0 件、近隣バス停 0 件を起点に、毎日の移動負荷をまとめて読んだ指標です。
- 駅距離: 約 439m
- 代替駅候補: 2件
- 月間の累積上り推計: 17m
駅、スーパー、病院の順で、無理なく回れるかを現地で確認する。
医療継続性
78 / 100
通院・薬局・体調不良時の移動が、日常生活を止めないかを読むレンズです。
- 比較材料として使える。
- 体感差は現地確認。
- 確認できた学校・医療・図書館: 学校: 東京海洋大学 / 医療機関: さくら内視鏡クリニック品川 / 図書館: 東京海洋大学附属図書館品川本館
平日昼と雨の日の両方で、最寄り医療・薬局までの実歩行負荷を確認する。
夜・悪天候の生活成立性
56 / 100
夜、雨、体調不良の日でも生活導線が崩れないかを見るレンズです。
- 日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
- 大雨時の導線確認推奨。
- 周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい。
夜の帰宅動線と、雨の日の駅・店・自宅の行き来を現地で確認する。
子育て・高齢期の継続性
62 / 100
今の便利さだけでなく、子育て期と高齢期の両方で無理が増えないかを見るレンズです。
- 比較材料として使える。
- 周辺変化を追う。
- 保険・維持判断に影響。
ベビーカー動線と、徒歩中心になった後の生活導線を同じ日に見ておく。
住む前に別確認したいこと
- 夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
- 朝夕の通勤時間帯で、移動負荷を体感する
- 雨の日と夜の両方で、駅・店・自宅の動きやすさを確認する。
- 病院・薬局・スーパーが、体調不良の日でも無理なく回れるかを確認する。
世帯プロファイル別の見立て
同じ住所でも、単身・共働き・子育て・高齢期で論点が変わります。それぞれの世帯にとっての fit と注意点を並べています。
単身
条件付き 68通勤の短さと夜間導線の成立性が判定軸。深夜帰宅と週末ひとり時間の質を分けるエリア性が論点。
強み
- 駅まで約439m と通勤動線が短い
- コンビニまで約177m
- 夜間対応の医療施設あり
注意点
- 災害指定区域に該当し、深夜の退避負荷が読みにくい
次にやる確認
- → 平日 21 時前後と週末朝に現地を歩いて時間帯差を体感する
共働き世帯 (DINKS)
条件付き 64通勤の対称性と家事動線の短さ、将来の子育て移行余地が判定軸。「いまの便利さ」と「数年後の選択肢」を両立できるかが論点。
強み
- 駅まで約439m で共働きの通勤負荷が軽い
- 夜間対応の医療があり共働き家庭でも頼りやすい
次にやる確認
- → 共働き想定の朝晩スケジュールで現地を歩いて生活導線を体感
子育て世帯
条件付き 56保育確保、子供の安全 (災害・通学)、雨天時の買い物導線が判定軸。学齢期にも引き続き選び直せるかが論点。
強み
- 教育施設 10 件 — 学校外学習の選択肢が豊富
- 小児科まで約398m
注意点
- 浸水想定区域 — 通学経路や避難動線の確認が必須
次にやる確認
- → 通学経路と避難所までの高低差を実地で確認
高齢期
要注意 49徒歩で生活が続けられるか、医療継続と地域維持が読めるかが判定軸。今ではなく 10〜20 年先の生活成立性が論点。
強み
- 平地〜緩斜面で日常の歩行負荷が軽い
- 救急対応の医療施設まで約173m
注意点
- 介護・在宅医療が徒歩圏に見えにくい
- 低地 + 水辺近接 — 高齢期の避難移動が困難
次にやる確認
- → 訪問介護・訪問診療の利用可能事業者を行政窓口で確認
長期定住
長期定住では前提条件の置き方が論点。
車依存
車依存では接道と買い物導線が論点。
駅依存
駅依存では帰宅導線の弱さが論点。
前提差分シミュレーション
基準スコア 63.0 を起点に、条件変動時の耐性を見ています。
駅徒歩 +5分
57.6-5.4
通勤・通学導線の実負荷が増える前提
主に効く軸: 交通 / 利便 / 居住実感
金利 +0.5%
62.4-0.6
取得後のキャッシュ余力が圧縮される前提
主に効く軸: 居住実感 / 資産性 / 投資・国際性
想定賃料 -5%
63.00.0
賃貸需要の鈍化を保守的に置く前提
主に効く軸: 投資・国際性 / 資産性 / 将来
現地確認チェックリスト
重要項目から順に並べています。内見・再訪の実行メモとして使えます。
- HIGH日中
周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい
災害リスクの再確認
- HIGH日中
地盤条件が将来負担にならないか、報告書で見る
地盤調査
- HIGH夜
夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
深夜営業店舗
- HIGH日中
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
交通の再確認
- HIGH夜
夜間に駅から現地まで歩き、帰宅導線を確かめる
深夜帰宅導線
- HIGH日中
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
居住実感の再確認
- HIGH夜
夜間に窓を開けられる騒音感かを見る
夜間騒音
- HIGH日中
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
将来性の再確認
比較軸
比較で残す生活軸
駅距離だけでなく、生活導線・医療継続・夜の成立性で比べます。
- 駅までの徒歩分数 (このエリアは約 6 分)
- ㎡ 単価 (このエリアは公示地価 2,000,000 円/㎡)
- 居住では、駅距離よりも、医療・買い物・夜の導線が本当に回るかで比べた方が判断しやすい。
将来シナリオ
暮らし始めてから差が出ること
今の印象ではなく、住み始めてから疲れや負担に変わる条件を先に整理します。
- 雨の日や歳を重ねた将来、近所のバス停が徒歩の代わりに本当に使えるかで、暮らしやすさは大きく変わる。
- 駅まで徒歩約 6 分。高齢期や荷物の多い日には、この所要時間がそのまま外出頻度に影響します。
- 5年では前提条件の差がじわっと出る。
- 長期居住では、交通・商業維持が効いてくる。
確認ミッション
住む前に詰める確認
雨の日、夜、ベビーカー、高齢期のどこで無理が出るかを現地で詰めます。
- 周辺より低地傾向で、水害条件の確認を厚めに置きたい。
- 自治体公開版の最新改定日を確認する
- 自治体公開資料と過去報道を確認する
この土地の成り立ち
水辺由来の地形に造成が重なった土地。
自然地形では 旧水部、人工地形では 盛土地･埋立地 が重なります。現在の平坦さだけでなく、元の地形と後年の改変をセットで読むべき地点です。
High Confidence
【土地の歴史】かつては水域・水路側【土地の歴史】盛土・埋立・干拓の改変
断面はイメージ図です。実標高や層厚は地点ごとに異なります。
歴史的ストーリー
この地点は、もともと 旧水部 にあり、その後 盛土地･埋立地 によって現在の宅地的な見え方へ変わった履歴が見えます。かつての水の通り道や低湿地を人為的に平坦化した可能性があり、浸水・液状化・不同沈下を土地の成り立ちから理解しておく必要があります。
プロの裏読み
現代の地図では平坦に見えますが、土地の履歴を遡ると 旧水部 に 盛土地･埋立地 が重なっています。これは、現在の洪水・液状化・地盤沈下リスクが偶然ではなく、元地形と改変履歴の重なりから説明できることを意味します。
もとの地形
旧水部: 旧版地形図や古い空中写真等の資料から、かつて海や湖、池･貯水池、河川・河川敷などの水部であったと確認できた土地。その後人工的に陸地にされたところ。
後年の人工改変
盛土地･埋立地: 周囲の地表より高く盛土した土地や、海水面などの水部に土砂を投入して陸地にしたり、谷のような凹地を埋め立てて造成したりした土地。
いま読むべき因果関係
現代の地図では平坦に見えますが、土地の履歴を遡ると 旧水部 に 盛土地･埋立地 が重なっています。これは、現在の洪水・液状化・地盤沈下リスクが偶然ではなく、元地形と改変履歴の重なりから説明できることを意味します。
出典: 国土地理院 地形分類（実験公開）
取得タイル: 自然 https://cyberjapandata.gsi.go.jp/xyz/experimental_landformclassification1/15/29103/12909.geojson / 人工 https://cyberjapandata.gsi.go.jp/xyz/experimental_landformclassification2/15/29103/12909.geojson
取得データ一覧を開く
根拠一覧
取得した情報の整理
ここからは分析の根拠になった取得情報を、比較しやすい形で分類して並べています。
交通・移動
駅やバス・移動負荷に関わる取得情報をまとめています。
- 最寄り駅
- 最寄り駅までの距離
- 最寄り駅判定信頼度
- 駅候補スコア
- 最寄りバス停
医療
受診導線や医療継続性に関わる取得情報です。
- 周辺公共施設
- 生活利便施設
- グローバル施設
- Education Amenities
- Lifestyle Amenities
- 買い物実用度
価格・将来
価格、需給、人口動態など投資・保有判断に関わる材料です。
- 地価
- 最新取引時期
- 取得取引件数
- 市区町村取引参照
- 人口
- 世帯数
- 将来人口
- 将来人口増減
災害・地形
災害や地形理解に関わる取得情報です。
- 土砂災害リスク
- 液状化傾向
- 洪水リスク
最終プロ総評
「この地点は、徒歩圏の生活基盤や交通アクセスを強みとして、雨の日・夜・体調不良時の導線負荷を注視点として、両軸で読むと判断が安定します。」