総合
B
61 / 100
判断材料の信頼度
71%
根拠 33 件、未確認 19 件をもとに算出
この地域を他候補と比べるときの目安です。詳しくは下の項目別スコアで見ます。
地図を読み込んでいます...
分析視点
居住視点
毎日の移動、医療、買い物、夜や雨の日の負荷まで含めて、暮らしが本当に回るかを読む視点です。
居住視点では、日常は回せますが天候・時間帯で差が出やすいです。
タップして視点を切替
この視点の問い
雨の日と夜でも日常導線は成立するか
この視点の問い
子育て期と高齢期の両方で無理がないか
この視点の問い
病気のときに徒歩圏だけで生活が詰まらないか
この視点の赤信号
- 交通: 交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
- 災害: 地震時の揺れ影響を追加確認したい
- 投資・国際性: 英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
この視点の次アクション
- 地震時の揺れ影響を追加確認したい
- 地盤条件が将来負担にならないか、報告書で見る
- 夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
この視点で重視しないもの: 資産性や将来売却の都合だけで暮らし判断を上書きしません。
プロ分析レポート
三宮駅周辺
浸水想定区域に該当 — 価格感より前提条件が効く地域。
小児科：徒歩圏内
価格感より前提条件が効く地域。 最寄駅だけを見て、代替駅や路線の逃げ道を見落としやすい。 駅の見え方の一方、どの駅へ逃がせるかで移動負荷が変わる。 この地域は、良し悪しを急いで決めるより、何を引き換えに便利さが成り立っているかを読む方が合っています。 特に浸水想定区域に該当、三ノ宮駅まで徒歩2分 (約159m) が判断の前提として効いてきます。
Why it matters:雨の日や歳を重ねた将来、近所のバス停が徒歩の代わりに本当に使えるかで、暮らしやすさは大きく変わる。
分析コンテキスト
判断材料
- 強み買い物拠点として(株)東栄商行 元町店が使え、日常の補給動線は安定しやすいです。
- 強み【小児科：徒歩圏内】の確保が見えており、生活継続性の下支えがあります。
- 留意公示地価は 800,000 円/㎡。保有期間中の固定資産税と、売却時の下限の目安になります。
- 留意空き家率 13.4% が高めなら、日用品や生活機能の残り方に差が出やすい。
具体施設（抜粋）
- 最寄り駅: 三ノ宮駅（徒歩約2分）
- 買い物: (株)東栄商行 元町店
- 買い物: （有）カワイ商事
- 公園: HATゆめ公園
最寄りバス停（全件）
- 三ノ宮高速バスターミナル（約65m）
- 三宮バスターミナル（バス）（約66m）
- 三宮バスターミナル（約70m）
- 神姫バス神戸三宮ＢＴ（約105m）
- 三宮駅前（バス）（約158m）
- LIMON高速バスのりば（約171m）
- 神姫バス三宮東のりば（約171m）
- 三宮駅前［神戸阪急前］（バス）（約208m）
- 地下鉄三宮駅前（バス）（約253m）
- 三宮センター街東口（バス）（約347m）
- 神戸三宮駅（伊丹空港・関西国際空港リムジンバス）（約377m）
- MK加納町のりば（約502m）
- 中山手１丁目（バス）（約575m）
- 市役所・東遊園地前（バス）（約610m）
- 中山手３丁目（バス）（約846m）
- 吾妻通四丁目（バス）（約865m）
- 南京町東口［元町商店街］（バス）（約942m）
- 県民会館前（バス）（約1037m）
- 南京町南口（バス）（約1095m）
- ＫＩＩＴＯ前（バス）（約1105m）
- アリーナ前（バス）（約1177m）
- 新港町［中央区］（バス）（約1219m）
- セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸１番のりば西店（約1288m）
- 高松・小豆島ゆきフェリーのりば（約1375m）
- セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸２番のりば東店（約1396m）
駅候補（上位3）
- 三ノ宮駅（約159m）
- 三宮・花時計前駅（約338m）
- 元町駅（約1031m）
- 日本、〒651-0096 兵庫県神戸市中央区雲井通６丁目１ には 扇状地 という自然地形の履歴が残ります。元の水や地盤の挙動が現在の洪水・液状化・支持力差へつながり得るため、低層階の浸水余地と基礎条件を先に確認したい地点です。
- 三ノ宮駅駅まで徒歩2分の近さは、将来にわたる流動性を支える強力な裏付けです。
購入前に確認しておきたいこと
取得できた公開データから、確認すべきことと次に取る行動に変換しています。各項目に根拠データを付けています。
- 1価格優先
周辺では 1㎡あたり 800,000 円/㎡ 前後の取引が確認されています。
エリア全体の取引の中央値です。築年数・建物状態・接道条件によって価格は変わるため、そのまま個別物件の適正価格にはなりません。
確認すること
- 販売価格の根拠となる類似成約事例を不動産会社に確認する
- 土地と建物の内訳を確認する
- 価格改定の履歴と売り出し期間を確認する
根拠を見る
- 周辺取引価格（中央値）
- 800,000 円/㎡データ基準: 2025年第4四半期XIT001.UnitPrice
- 参照した取引件数
- 87XIT001.rows
- 2都市計画要確認
用途地域は「商業地域」です。
用途地域は周辺に建てられる建物の種類と規模を決めます。将来の建て替えや日照・眺望の変化に関わります。
確認すること
- 周辺の用途地域と高さ制限を確認する
- 隣接地の建て替え計画の有無を確認する
根拠を見る
- 用途地域
- 商業地域XIT001.CityPlanning
不動産会社に確認する質問
そのまま質問として使えます。取得データに根拠がある項目だけを載せています。
- 価格優先
「この販売価格の根拠となる周辺の成約事例はありますか？」
この質問をする理由: 周辺の取引価格の中央値は 800,000 円/㎡ です
- 都市計画要確認
「今後予定されている都市計画や道路計画はありますか？用途地域の変更予定も教えてください。」
この質問をする理由: 用途地域は「商業地域」です
総合と項目別スコア
今回取得できた材料から、総合と7項目の見え方を並べています。
基準 50 点から、各カテゴリの寄与 (スコア × 重み) を積み上げて総合に到達します。
緑 = 基準を押し上げた寄与、赤 = 押し下げた寄与。重みが大きいほどバーが伸びます。
判断材料は中程度
災害リスク
重み 25%
D
42 / 100
地震時の揺れ影響を追加確認したい
生活利便
重み 20%
A
74 / 100
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 駿台予備学校神戸校 / 医療機関: 阿部クリニック / 図書館: 神戸市立三宮図書館
交通
重み 15%
C
56 / 100
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
居住実感
重み 15%
A強み
87 / 100
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
将来性
重み 10%
A強み
80 / 100
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
資産性
重み 10%
A
74 / 100
確認できた地価水準: 1㎡あたり 800,000円
投資・国際性
重み 5%
D
34 / 100
英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
信頼度の内訳を見る
災害リスク
80%根拠 6 件 / 未確認 4 件
生活利便
87%根拠 3 件 / 未確認 2 件
交通
80%根拠 4 件 / 未確認 2 件
居住実感
80%根拠 6 件 / 未確認 4 件
将来性
100%根拠 6 件 / 未確認 2 件
資産性
87%根拠 6 件 / 未確認 3 件
投資・国際性
53%根拠 2 件 / 未確認 2 件
各スコアの根拠を見る
災害リスク
この論点が残る理由
地震時の揺れ影響を追加確認したい
災害面は注意信号またはデータ不足があり、慎重に見るべき状態です。
どう読むか
災害条件が判断を止める。
日々の暮らしで効くこと
大雨時の導線確認推奨。
住み続けるほど効くこと
保険・維持判断に影響。
環境が変わるときの見え方
将来の居住継続性に影響。
比較で先に置きたいこと
自治体公開版の最新改定日を確認する優先。
参考の強さ
25% を占める論点。表示上の評価は D、参考値は 42/100。
便利さの裏で残るもの
- 地震時の揺れ影響を追加確認したい。
- 洪水・土砂・液状化のいずれかが評価を下げています。
この分析の根拠を見る
洪水浸水想定
確認できた浸水想定: 洪水浸水想定区域との重なりは確認されず
土砂災害警戒
確認できた土砂災害警戒区域: 土砂災害警戒区域との重なりは確認されず
液状化リスク
液状化しやすさの推定結果: やや液状化しにくい (扇状地（傾斜≧1/100）)
地形理解
傾斜 1.4°
地震ハザード
30年震度6弱以上 21.9% / 6強以上 2.3%
土地の履歴
扇状地 / 扇状地の自然地形
生活利便
この論点が残る理由
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 駿台予備学校神戸校 / 医療機関: 阿部クリニック / 図書館: 神戸市立三宮図書館
生活利便の材料はありますが、日常動線の体感確認は残ります。
どう読むか
日常利便は強い。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
再配置で導線印象は変わり得る。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
20% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 74/100。
便利さの裏で残るもの
- -
この分析の根拠を見る
公共施設
確認できた学校・医療・図書館: 学校: 駿台予備学校神戸校 / 医療機関: 阿部クリニック / 図書館: 神戸市立三宮図書館
日常利便施設
スーパー等の周辺施設情報: スーパー: (株)東栄商行 元町店 / スーパー: （有）カワイ商事 / 薬局: コクミンドラッグ JR三宮駅東口店 / 薬局: ホウセイ薬局 / コンビニ: ローソン 三宮駅南店 / コンビニ: ローソンストア100 神戸元町駅前店 / 公園: HATゆめ公園 / 公園: みなとのもり公園 / バス停: 神姫バス神戸三宮ＢＴ / バス停: 三宮バスターミナル / バス停: 三宮センター街東口（バス） / バス停: 三宮駅前（バス） / バス停: ＫＩＩＴＯ前（バス） / バス停: 南京町南口（バス） / バス停: 中山手３丁目（バス） / バス停: アリーナ前（バス） / バス停: 地下鉄三宮駅前（バス） / バス停: 新港町［中央区］（バス） / バス停: 三宮駅前［神戸阪急前］（バス） / バス停: 南京町東口［元町商店街］（バス） / バス停: セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸１番のりば西店 / バス停: 高松・小豆島ゆきフェリーのりば / バス停: セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸２番のりば東店 / バス停: LIMON高速バスのりば / バス停: MK加納町のりば / バス停: 神戸三宮駅（伊丹空港・関西国際空港リムジンバス） / バス停: 神姫バス三宮東のりば / バス停: 三ノ宮高速バスターミナル / バス停: 県民会館前（バス） / バス停: 三宮バスターミナル（バス） / バス停: 吾妻通四丁目（バス） / バス停: 市役所・東遊園地前（バス） / バス停: 中山手１丁目（バス）
用途地域
街区の使われ方の基礎情報: 商業地域
交通
この論点が残る理由
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
交通面の参考情報はありますが、混雑や実移動時間は別確認が必要です。
どう読むか
移動負荷は現地確認。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
再配置で導線印象は変わり得る。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
15% を占める論点。表示上の評価は C、参考値は 56/100。
便利さの裏で残るもの
- 交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません。
この分析の根拠を見る
最寄り駅
確認できた最寄り駅: 三ノ宮駅
交通需要
交通需要は追加確認が必要です。
駅の選択肢
利用候補駅が 3 駅あり、導線の逃がし先を持てます。
駅までの地形条件
駅導線の地形条件として、周辺平均との差 +1.0m を確認。
居住実感
この論点が残る理由
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
生活導線と街の性格を複数ソースで確認でき、居住実感を整理しやすい状態です。
どう読むか
住み心地の材料あり。
日々の暮らしで効くこと
体感差は現地確認。
住み続けるほど効くこと
周辺変化を追う。
環境が変わるときの見え方
周辺変化で評価は動く。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
15% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 87/100。
便利さの裏で残るもの
- 日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります。
この分析の根拠を見る
救急セーフティネット
救急・基幹病院への到達材料が 194m 圏にあり、重大時の受診先を車・タクシー圏で描きやすいです。
用途地域
街区の性格を補助的に確認: 商業地域
生活基盤
公共施設の分布: 学校: 駿台予備学校神戸校 / 医療機関: 阿部クリニック / 図書館: 神戸市立三宮図書館
日常動線
日常施設の近接性: スーパー: (株)東栄商行 元町店 / スーパー: （有）カワイ商事 / 薬局: コクミンドラッグ JR三宮駅東口店 / 薬局: ホウセイ薬局 / コンビニ: ローソン 三宮駅南店 / コンビニ: ローソンストア100 神戸元町駅前店 / 公園: HATゆめ公園 / 公園: みなとのもり公園 / バス停: 神姫バス神戸三宮ＢＴ / バス停: 三宮バスターミナル / バス停: 三宮センター街東口（バス） / バス停: 三宮駅前（バス） / バス停: ＫＩＩＴＯ前（バス） / バス停: 南京町南口（バス） / バス停: 中山手３丁目（バス） / バス停: アリーナ前（バス） / バス停: 地下鉄三宮駅前（バス） / バス停: 新港町［中央区］（バス） / バス停: 三宮駅前［神戸阪急前］（バス） / バス停: 南京町東口［元町商店街］（バス） / バス停: セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸１番のりば西店 / バス停: 高松・小豆島ゆきフェリーのりば / バス停: セブン-イレブン キヨスクＪＲ新神戸２番のりば東店 / バス停: LIMON高速バスのりば / バス停: MK加納町のりば / バス停: 神戸三宮駅（伊丹空港・関西国際空港リムジンバス） / バス停: 神姫バス三宮東のりば / バス停: 三ノ宮高速バスターミナル / バス停: 県民会館前（バス） / バス停: 三宮バスターミナル（バス） / バス停: 吾妻通四丁目（バス） / バス停: 市役所・東遊園地前（バス） / バス停: 中山手１丁目（バス）
教育施設
塾・語学・学校系サービスの近接性: 学習塾: トフルゼミナール神戸校 / 学習塾: 家庭教師のガンバ 関西 / 学習塾: 学習塾ENGROSS / 学習塾: 大学受験専門塾 アイビー英語数学塾 神戸校 / 学校: 特定非営利活動法人神戸インターナショナルPBLスクールラーニングハブ / 学校: NIJINアカデミー新神戸校 | オルタナティブスクール / 語学スクール: Newtalk / 語学スクール: 駅前留学NOVA 神戸三宮校 / 語学スクール: 英会話学校ザ・ニュービレッジ / 語学スクール: 英会話 リアライズ 神戸
生活効率施設
家事動線を補助する生活密度施設: ジム: ダンス・スペース北野 / ジム: スタジオ・スンダリ 神戸元町 / クリーニング: コーヨー みなと元町店 / クリーニング: クリーニング コーヨー 御幸通店 / ベーカリー: 神戸フランツ 三宮店 / ベーカリー: PATISSERIE TOOTH TOOTH 三宮店 / カフェ: PATISSERIE TOOTH TOOTH 三宮店 / カフェ: カフェモロゾフ さんちか店
将来性
この論点が残る理由
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
人口・世帯・将来推計があり、長期変化を比較的追いやすい状態です。
どう読むか
長期前提は置きやすい。
日々の暮らしで効くこと
長期前提は置きやすい。
住み続けるほど効くこと
需要変化は継続確認。
環境が変わるときの見え方
高齢化と行政更新は継続確認。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
10% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 80/100。
便利さの裏で残るもの
- 空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい。
この分析の根拠を見る
現在人口
現在人口の統計値: 147,518人
世帯数
現在世帯数の統計値: 90,870世帯
将来人口
将来人口推計: 151,302人
将来人口変化
人口増減率の推計: +2.6%
統計時点
住宅需給の統計時点は 2023年 年です。
将来医療の支え
高齢期や継続通院を支える医療サービス種別を 3 種確認。
資産性
この論点が残る理由
確認できた地価水準: 1㎡あたり 800,000円
価格系の根拠はありますが、件数や個別物件条件の確認が残ります。
どう読むか
価格の置き場は見える。
日々の暮らしで効くこと
長期前提は置きやすい。
住み続けるほど効くこと
需要変化は継続確認。
環境が変わるときの見え方
地価変化は定点確認。
比較で先に置きたいこと
比較材料として使える。
参考の強さ
10% を占める論点。表示上の評価は A、参考値は 74/100。
便利さの裏で残るもの
- -
この分析の根拠を見る
土地価格
確認できた地価水準: 1㎡あたり 800,000円
取引件数
価格裏付けに使える件数情報: 87件
価格時点
価格データの対象時期: 2025年第4四半期
賃料帯
周辺賃料の目安として 単身 約57,241円 / DINKS 約75,712円 を確認。
住居コスト
単身向けで約57,241円帯の住居コスト統計を確認
市区町村平均比較
取得した価格水準を市区町村平均と比較できる参照取引 87 件を保持。
投資・国際性
この論点が残る理由
英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります
投資収益性か国際生活基盤のどちらかが弱く、プロ視点では取得後の出口設計を慎重に置きたい状態です。
どう読むか
投資前提は慎重。
日々の暮らしで効くこと
出口戦略と海外入居者対応の両方を個別確認したい。
住み続けるほど効くこと
金利・修繕・売却条件のぶれに弱い。
環境が変わるときの見え方
賃料と出口前提は固定しすぎない。
比較で先に置きたいこと
募集賃料ではなく実成約賃料と空室期間を確認する優先。
参考の強さ
5% を占める論点。表示上の評価は D、参考値は 34/100。
便利さの裏で残るもの
- 英語対応医療や国際教育などのグローバル施設は限定的で、海外入居者向け訴求は建物個別の強みで補う前提になります。
- 推定表面利回りは約 2.4% で、取得価格に対して収益余白は厚くありません。
この分析の根拠を見る
グローバル施設
外国人居住・投資で効く周辺施設: 国際教育: スターブレインズ インターナショナルスクール / 国際教育: 特定非営利活動法人神戸インターナショナルPBLスクールラーニングハブ / 大使館: 駐神戸大韓民国総領事館 / 大使館: ニューミュンヘン 神戸大使館 / 英語対応医療: 井之上メディカルクリニック / 英語対応医療: あだちまさときクリニック神戸 / 高価格帯ジム: THE PERSONAL GYM 神戸三宮店 / 高価格帯ジム: GYMS（ジムズ） 三宮店
推定表面利回り
推定表面利回りは約 2.4% です。市区町村平均価格ベースの約 2.3% と比べると +0.0pt の差があり、取得価格の重さが投資収益性にどう効くかを比較できます。
地域の人格
言い切り
浸水想定区域に該当し、災害時の導線確認が他のどの条件より先に来るエリア。
ただし
ただし発災確率と想定被害は別物。実際の被災履歴・避難経路の高低差・建物階層で「自分の家」のリスクは大きく変わる。
だから
言い換えると — ここを選ぶなら、災害想定を "他人事" にしない覚悟が要る。健康で上階に住むなら選択肢、高齢期・低層階・小さなお子さん前提なら別エリアも並べて比べたい。
あなたへの問い
次の大雨の夜、あなたはこの家から避難所まで自力でたどり着ける？
追加の判断レンズ
今の API だけで拾える範囲から、比較時に効きやすい軸を追加で整理しています。
生活導線スコア
77 / 100
駅まで約 159m、徒歩圏スーパー 0 件、近隣バス停 0 件を起点に、毎日の移動負荷をまとめて読んだ指標です。
- 駅距離: 約 159m
- 代替駅候補: 3件
- 月間の累積上り推計: 121m
駅、スーパー、病院の順で、無理なく回れるかを現地で確認する。
将来維持力
66 / 100
将来人口 +2.6%、社会増減、空き家率から、生活基盤が残りやすいかを簡易に読んだ指標です。
- 将来人口: +2.6%
- 空き家率: 13.4%
10年で残したい生活機能が、自治体計画と実地感覚の両方で維持されるか確認する。
価格の厚み
73 / 100
取引件数 87 件と価格差から、いま見えている価格感をどこまで信じてよいかを読む指標です。
- 取引件数: 87件
- 参照売買事例: 87件
価格更新時点と周辺成約の厚みを、買付前にもう一度確認する。
居住で見ておきたい補助レンズ
居住視点では、見た目の便利さより“悪条件の日でも生活が止まらないか”を別軸で確認したい。
生活導線 77/100、医療継続性 81/100、夜・悪天候 65/100、家族継続性 68/100 を並べて、住み始めた後の無理の出方を見ています。
生活導線スコア
77 / 100
駅まで約 159m、徒歩圏スーパー 0 件、近隣バス停 0 件を起点に、毎日の移動負荷をまとめて読んだ指標です。
- 駅距離: 約 159m
- 代替駅候補: 3件
- 月間の累積上り推計: 121m
駅、スーパー、病院の順で、無理なく回れるかを現地で確認する。
医療継続性
81 / 100
通院・薬局・体調不良時の移動が、日常生活を止めないかを読むレンズです。
- 比較材料として使える。
- 体感差は現地確認。
- 確認できた学校・医療・図書館: 学校: 駿台予備学校神戸校 / 医療機関: 阿部クリニック / 図書館: 神戸市立三宮図書館
平日昼と雨の日の両方で、最寄り医療・薬局までの実歩行負荷を確認する。
夜・悪天候の生活成立性
65 / 100
夜、雨、体調不良の日でも生活導線が崩れないかを見るレンズです。
- 日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
- 大雨時の導線確認推奨。
- 地震時の揺れ影響を追加確認したい。
夜の帰宅動線と、雨の日の駅・店・自宅の行き来を現地で確認する。
子育て・高齢期の継続性
68 / 100
今の便利さだけでなく、子育て期と高齢期の両方で無理が増えないかを見るレンズです。
- 比較材料として使える。
- 周辺変化を追う。
- 保険・維持判断に影響。
ベビーカー動線と、徒歩中心になった後の生活導線を同じ日に見ておく。
住む前に別確認したいこと
- 夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
- 朝夕の通勤時間帯で、移動負荷を体感する
- 雨の日と夜の両方で、駅・店・自宅の動きやすさを確認する。
- 病院・薬局・スーパーが、体調不良の日でも無理なく回れるかを確認する。
世帯プロファイル別の見立て
同じ住所でも、単身・共働き・子育て・高齢期で論点が変わります。それぞれの世帯にとっての fit と注意点を並べています。
単身
条件付き 68通勤の短さと夜間導線の成立性が判定軸。深夜帰宅と週末ひとり時間の質を分けるエリア性が論点。
強み
- 駅まで約159m と通勤動線が短い
- コンビニまで約34m
- 夜間対応の医療施設あり
注意点
- 災害指定区域に該当し、深夜の退避負荷が読みにくい
次にやる確認
- → 平日 21 時前後と週末朝に現地を歩いて時間帯差を体感する
共働き世帯 (DINKS)
条件付き 64通勤の対称性と家事動線の短さ、将来の子育て移行余地が判定軸。「いまの便利さ」と「数年後の選択肢」を両立できるかが論点。
強み
- 駅まで約159m で共働きの通勤負荷が軽い
- 夜間対応の医療があり共働き家庭でも頼りやすい
次にやる確認
- → 共働き想定の朝晩スケジュールで現地を歩いて生活導線を体感
子育て世帯
条件付き 56保育確保、子供の安全 (災害・通学)、雨天時の買い物導線が判定軸。学齢期にも引き続き選び直せるかが論点。
強み
- 教育施設 10 件 — 学校外学習の選択肢が豊富
- 小児科まで約455m
注意点
- 浸水想定区域 — 通学経路や避難動線の確認が必須
次にやる確認
- → 通学経路と避難所までの高低差を実地で確認
高齢期
条件付き 56徒歩で生活が続けられるか、医療継続と地域維持が読めるかが判定軸。今ではなく 10〜20 年先の生活成立性が論点。
強み
- 平地〜緩斜面で日常の歩行負荷が軽い
- 救急対応の医療施設まで約194m
注意点
- 介護・在宅医療が徒歩圏に見えにくい
次にやる確認
- → 訪問介護・訪問診療の利用可能事業者を行政窓口で確認
長期定住
長期定住では前提条件の置き方が論点。
車依存
車依存では接道と買い物導線が論点。
駅依存
駅依存では帰宅導線の弱さが論点。
前提差分シミュレーション
基準スコア 67.0 を起点に、条件変動時の耐性を見ています。
駅徒歩 +5分
61.6-5.4
通勤・通学導線の実負荷が増える前提
主に効く軸: 交通 / 利便 / 居住実感
金利 +0.5%
66.4-0.6
取得後のキャッシュ余力が圧縮される前提
主に効く軸: 居住実感 / 資産性 / 投資・国際性
想定賃料 -5%
67.00.0
賃貸需要の鈍化を保守的に置く前提
主に効く軸: 投資・国際性 / 資産性 / 将来
現地確認チェックリスト
重要項目から順に並べています。内見・再訪の実行メモとして使えます。
- HIGH日中
地震時の揺れ影響を追加確認したい
災害リスクの再確認
- HIGH日中
地盤条件が将来負担にならないか、報告書で見る
地盤調査
- HIGH夜
夜間に営業実態と帰宅導線への影響を見る
深夜営業店舗
- HIGH日中
交通情報は一部のみで、所要時間までは読めません
交通の再確認
- HIGH夜
夜間に駅から現地まで歩き、帰宅導線を確かめる
深夜帰宅導線
- HIGH日中
日常の住み心地は見えても、災害側の注意点が残ります
居住実感の再確認
- HIGH夜
夜間に窓を開けられる騒音感かを見る
夜間騒音
- HIGH日中
空き家率の水準から、長期の住宅需給変化を確認したい
将来性の再確認
比較軸
比較で残す生活軸
駅距離だけでなく、生活導線・医療継続・夜の成立性で比べます。
- 駅までの徒歩分数 (このエリアは約 2 分)
- ㎡ 単価 (このエリアは公示地価 800,000 円/㎡)
- 居住では、駅距離よりも、医療・買い物・夜の導線が本当に回るかで比べた方が判断しやすい。
将来シナリオ
暮らし始めてから差が出ること
今の印象ではなく、住み始めてから疲れや負担に変わる条件を先に整理します。
- 雨の日や歳を重ねた将来、近所のバス停が徒歩の代わりに本当に使えるかで、暮らしやすさは大きく変わる。
- 駅まで徒歩約 2 分。高齢期や荷物の多い日には、この所要時間がそのまま外出頻度に影響します。
- 5年では前提条件の差がじわっと出る。
- 長期居住では、交通・商業維持が効いてくる。
確認ミッション
住む前に詰める確認
雨の日、夜、ベビーカー、高齢期のどこで無理が出るかを現地で詰めます。
- 地震時の揺れ影響を追加確認したい。
- 自治体公開版の最新改定日を確認する
- 自治体公開資料と過去報道を確認する
この土地の成り立ち
自然地形の成り立ちが読みやすい土地。
自然地形では 扇状地 の履歴が見えます。地形の成り立ち自体が、現代のハザードや地盤条件の下敷きになります。
Medium Confidence
【土地の歴史】扇状地の自然地形
断面はイメージ図です。実標高や層厚は地点ごとに異なります。
歴史的ストーリー
この地点は 扇状地 の性格が比較的残っています。大きな人工改変より、元の地形条件そのものがリスクの読み方を決めやすい地点です。
プロの裏読み
現代の地図では平準化されて見えても、土地の履歴では 扇状地 が残ります。プロの視点では、今の見た目より、どの地形をどう改変したかがハザードの根拠になります。
もとの地形
扇状地: 山地の谷の出口から扇状に広がる傾斜の緩やかな土地。谷口からの氾濫によって運ばれた土砂が堆積してできる。
いま読むべき因果関係
現代の地図では平準化されて見えても、土地の履歴では 扇状地 が残ります。プロの視点では、今の見た目より、どの地形をどう改変したかがハザードの根拠になります。
出典: 国土地理院 地形分類（実験公開）
取得タイル: 自然 https://cyberjapandata.gsi.go.jp/xyz/experimental_landformclassification1/15/28689/13013.geojson / 人工 https://cyberjapandata.gsi.go.jp/xyz/experimental_landformclassification2/15/28689/13013.geojson
取得データ一覧を開く
根拠一覧
取得した情報の整理
ここからは分析の根拠になった取得情報を、比較しやすい形で分類して並べています。
交通・移動
駅やバス・移動負荷に関わる取得情報をまとめています。
- 最寄り駅
- 最寄り駅までの距離
- 最寄り駅判定信頼度
- 駅候補スコア
- 最寄りバス停
医療
受診導線や医療継続性に関わる取得情報です。
- 周辺公共施設
- 生活利便施設
- グローバル施設
- Education Amenities
- Lifestyle Amenities
- 買い物実用度
価格・将来
価格、需給、人口動態など投資・保有判断に関わる材料です。
- 地価
- 最新取引時期
- 取得取引件数
- 市区町村取引参照
- 人口
- 世帯数
- 将来人口
- 将来人口増減
災害・地形
災害や地形理解に関わる取得情報です。
- 土砂災害リスク
- 液状化傾向
- 洪水リスク
最終プロ総評
「この地点は、徒歩圏の生活基盤や交通アクセスを強みとして、雨の日・夜・体調不良時の導線負荷を注視点として、両軸で読むと判断が安定します。」